Erfpachtadvies

Wat is erfpacht?

In Nederland staat een groot aantal woningen en bedrijfspanden niet “op eigen grond”. De grond is door de gemeente of door een particulier in erfpacht uitgegeven. De gebruiker (de erfpachter) betaalt aan de eigenaar (de erfverpachter) een vergoeding, de erfpachtcanon. De erfpachter mag daarvoor de grond en de daarop staande woning gebruiken; hij heeft een exclusief recht op het gebruik van een onroerende zaak. In beginsel is het recht van erfpacht te verkopen aan een derde.

Gemeentelijke erfpacht

In onder andere Amsterdam, Leiden en Den Haag wordt de grond van de woning niet verkocht aan de woningbezitter, maar in erfpacht uitgegeven. Dit wordt ook wel gemeentelijke erfpacht genoemd. Ook waterschappen, recreatieschappen, Natuurmonumenten en Staatsbosbeheer werken vaak met uitgifte van rechten van erfpacht.

Particuliere erfpacht

Behalve overheden zijn er ook particulieren die een recht van erfpacht uitgeven, dit wordt dan vaak particuliere erfpacht genoemd. Het wettelijk kader is uiteraard gelijk, wel kunnen er in de praktijk verschillen zijn, omdat de particuliere grondeigenaar zijn of haar eigen keuzes kan maken en niet gebonden is aan het gemeentelijke beleid. Dit kan betekenen dat de voorwaarden voor de erfpachter slechter uitpakken dan bij een erfpacht van een overheid.

Is het verstandig om een huis op erfpachtgrond te kopen?

Een woning met eigen grond is (zeker op de lange duur) vaak voordeliger dan een woning op erfpachtgrond. Erfpacht is vaak duurder omdat de erfpachtcanon (fors) kan stijgen.

Om dit te voorkomen kan een erfpachter proberen de erfpachtcanon af te kopen, maar dan moet dit wel mogelijk zijn. Let op dat bij afkoop van de erfpachtcanon, het erfpachtrecht blijft bestaan. Alleen als het bloot eigendom wordt gekocht zal de erfpachter voleigenaar worden en zal het erfpachtrecht beëindigd worden.

Waar veel (toekomstige) erfpachters onvoldoende bij stilstaan is het feit dat in de erfpachtovereenkomst voor de erfpachter zeer nadelige bepalingen kunnen staan ten aanzien van bijvoorbeeld het gebruik van de zaak, van tussentijdse aanpassingen van de canon maar vooral ook van de voorwaarden bij verkoop en de eindwaardevergoeding.

Ook kan de financiering van met name particuliere erfpacht lastig zijn. De erfpachtvoorwaarden voldoen niet altijd aan de voorwaarden van de Bancaire richtlijn van de Nederlandse Vereniging van Banken om financiering te kunnen krijgen.

Hypotheek bij gemeentelijke erfpacht

Een hypotheek krijgen voor een woning met gemeentelijke erfpacht is vaak geen probleem. Het belangrijkste punt waarop het erfpachtrecht beoordeeld wordt, is de duur van de erfpachtovereenkomst. Deze mag niet korter zijn dan de looptijd van lening. De hypotheekverstrekker wil dat de hypotheek wordt verstrekt op basis van het bekende erfpachtcanon. Als deze halverwege de looptijd kan veranderen doordat de erfpachtovereenkomst afloopt, kan het canon (fors) worden verhoogd met dito maandlasten tot gevolg.

Bij particuliere erfpacht is het verkrijgen van een financiering lastiger, maar het is niet per definitie onmogelijk. Als uit de erfpachtakte blijkt dat de grondeigenaar het recht heeft om eenzijdig de erfpachtcanon te verhogen, dan zal dit wel tot problemen leiden bij de financiering. Door de onvoorspelbare maandlasten, kan de hypotheekverstrekker met aanvullende eisen komen, bijvoorbeeld een notariële opinie en de eis dat de erfpachtovereenkomst voldoet aan de Bancaire Richtlijn van de NVB.

Advies bij aankoop van een woning “op erfpachtgrond”

Voordat u overgaat tot de aankoop van een huis “op erfpachtgrond” (u koopt dus een recht van erfpacht), kunt u bij ons advies inwinnen, zeker omdat u als koper een onderzoeksplicht heeft. In ons advies zal met name de inhoud van de erfpachtovereenkomst nauwkeurig beoordeeld worden. Een relatief eenvoudige bepaling in de akte, kan grote gevolgen hebben, niet alleen voor uw hypotheekmogelijkheden of maandlasten, maar ook voor de waarde van het recht nu en in de toekomst.

Erfpacht: weet wat je koopt

Zeker bij het kopen van een erfpachtrecht is het van belang dat u zich goed realiseert wat u precies koopt. Een gedegen advies kan u behoeden van een dure miskoop. Wij beoordelen en analyseren de akte die het erfpachtrecht beschrijft zeer zorgvuldig. Vervolgens beantwoorden wij de volgende essentiële vragen:

• Gaat het om een tijdelijk of een eeuwigdurend recht van erfpacht?
• Wat is er in erfpacht uitgegeven?
• Hoe hoog is de canon? Wanneer kan deze worden herzien?
• Welke regels geleden er bij een canonvaststelling?
• Ben ik vrij mijn recht weer te verkopen aan derden?

Recht van Opstal

Een opstalrecht is het recht om in, op of boven een onroerende zaak (bijvoorbeeld een stuk grond) van een ander gebouwen, werken of beplantingen in eigendom te hebben. Rechten van opstal komen voor bij woningen en bedrijven op dijken. Zo ook op de Ringdijk van de Haarlemmermeer waar het Hoogheemraadschap van Rijnland rechten van opstal heeft uitgegeven.

Erfpachttaxatie: uw erfpacht op juiste waarde getaxeerd

Een taxatie van de erfpacht vergt veel kennis en ervaring. Dat vraagt om een taxateur met een erfpachtspecialisatie. Wij zijn onafhankelijke erfpachtdeskundigen die u graag helpen met de erfpachttaxatie. Het resultaat is altijd een solide onderbouwd taxatierapport.

Vraag vrijblijvend een offerte aan voor advies en begeleiding bij erfpacht. We verstrekken u dan graag meer informatie over onze aanpak.